احسان موحدنیا– ۳۱ تیرماه ۱۴۰۴- در سال ۱۳۹۹، قراردادی میان اداره کل راه و شهرسازی استان خوزستان (بهعنوان کارفرما) و ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) (بهعنوان کارگزار) بهمنظور احداث ۱۶۴ واحد مسکونی در شهرستان بهبهان منعقد گردید. محل اجرای پروژه، اراضی واقع در پشت بیمارستان تأمین اجتماعی این شهرستان تعیین شد و عملیات اجرایی در قالب ۱۸ بلوک ساختمانی برنامهریزی گردید.
ستاد اجرایی، اجرای عملیات ساخت را از طریق انعقاد قرارداد با شرکت توسعه زیربنایی پارس به آن شرکت واگذار نمود؛ از اینرو شرکت توسعه پارس بهعنوان سازنده اصلی پروژه معرفی و فعالیت اجرایی را آغاز کرد.
مشارکت متقاضیان در پروژه
برای تأمین بخشی از منابع مالی پروژه، متقاضیان در سه مرحله مبالغ زیر را به حساب خود نزد بانک عامل واریز نمودند:
مبلغ ۴۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۸ (جهت ثبتنام اولیه)، مبلغ ۴۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰، مبلغ ۵۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳
در مجموع، تاکنون هر متقاضی بالغ بر ۱۳۰ میلیون تومان آورده نقدی پرداخت کرده است.
مشکلات اجرایی در ۱۰ بلوک از ۱۸ بلوک پروژه
با وجود تأمین بخشی از نقدینگی مورد نیاز از سوی متقاضیان، عملیات ساخت در ۱۰ بلوک از ۱۸ بلوک با اختلال جدی مواجه شد. این اختلال ناشی از اختلاف فنی میان ستاد اجرایی و شرکت توسعه پارس در مرحله اجرای فونداسیون بود.
ستاد اجرایی بر این باور بود که نقشههای تأییدشده سازمان نظام مهندسی برای احداث چندین طبقه کفایت لازم را ندارند و نیاز به تقویت فونداسیون دارند. این اختلاف فنی باعث توقف عملیات اجرایی در این بلوکها به مدت ۹ ماه گردید.
بازدید فرماندار وقت از پروژه مسکن ملی واقع در اراضی پشت بیمارستان تأمین اجتماعی
لغو قرارداد و انعقاد تفاهمنامه جدید
در پی ادامه اختلافات، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، قرارداد خود با اداره کل راه و شهرسازی و همچنین شرکت سازنده را فسخ نمود. پس از پیگیریهای متعدد، در سال ۱۴۰۳ تفاهمنامهای جدید بین اداره کل راه و شهرسازی و شرکت توسعه پارس (اینبار بدون حضور ستاد اجرایی) منعقد شد.
شرط اصلی انعقاد این تفاهمنامه، تأیید نقشههای موجود توسط سازمان نظام مهندسی بود. فرآیند انعقاد این تفاهمنامه نیز ۸ ماه به طول انجامید. در مجموع پروژه ۱۷ ماه متوقف شد.
افزایش شدید هزینههای ساخت
افزایش نرخ تورم و قیمت مصالح ساختمانی در فاصله سالهای ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۳، باعث رشد قابلتوجه هزینههای اجرایی پروژه گردید.
متقاضیان دو مشکل عمده دارند یکی افزایش هزینههای ساخت بدلیل توقف پروژه و دیگری انقضای قرارداد مشارکت مدنی(تسهیلات) بدلیل اتمام دوره سه ساله از ۹۹ تا ۱۴۰۱
قرارداد اولیه شرکت توسعه پارس در سال ۱۳۹۹ با نرخ ۲.۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع منعقد شده است.
در قرارداد جدید که ۱۴۰۳/۰۷/۱۳ مابین اداره کل مسکن و شهرسازی و سازنده منعقد شد، هزینه ساخت به ازای هر مترمربع ۷.۹ میلیون تومان تعیین شد.
این افزایش بیش از سهبرابری، فشار مالی قابل توجهی بر متقاضیان وارد خواهد کرد؛ چرا که عمده این هزینهها از محل آورده نقدی ایشان تأمین میشود.
نحوه پرداخت مطالبات شرکت سازنده
مطالبات پیمانکار از دو مسیر زیر پرداخت میگردد:
۱. آورده نقدی اعضا
برای پرداخت از این محل، صورتوضعیت پیمانکار باید به تأیید مشاور ناظر، کارگزار (در صورت وجود) و دفتر فنی اداره کل برسد. با وجود آنکه طبق شرایط عمومی پیمان، حداکثر زمان بررسی و تأیید صورتوضعیت ۲۰ روز در نظر گرفته شده (۱۰ روز برای مشاور، ۱۰ روز برای کارفرما)، اما در عمل این فرآیند گاهی تا چندین ماه به طول میانجامد.
۲. تسهیلات بانکی (مشارکت مدنی)
در قالب طرح اقدام ملی مسکن، تسهیلات بانکی از سوی بانک عامل به متقاضیان اعطا میگردد. پرداخت این تسهیلات نیز منوط به تأیید نقشهها و پیشرفت فیزیکی پروژه توسط کارگزار، اداره کل راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و کارشناس بانک عامل است؛ که این مسیر نیز با تأخیرهای اداری متعدد مواجه شده است.
پایان قرارداد مشارکت مدنی
قرارداد مشارکت مدنی سهسالهای که در سال ۱۳۹۹ منعقد شد، به علت تأخیر در اجرای پروژه، عملاً به پایان رسیده است و امکان بهرهبرداری از تسهیلات آن وجود ندارد.
با وجود آنکه اداره مسکن و شهرسازی بهبهان در قرارداد منعقده میان اداره کل و سازنده، نقش حقوقی مستقیمی ندارد، اما تاکنون سه مکاتبه رسمی جهت رفع مشکل تمدید یا تجدید قرارداد مشارکت مدنی انجام داده است. این مکاتبات در مورخ ۱۴۰۴/۰۱/۱۷، ۱۴۰۴/۰۳/۰۳ و ۱۴۰۴/۰۴/۱۶ انجام شده است.
در این مکاتبات، موضوع به اطلاع مدیران استانی و شهرستانی و همچنین مدیر شعب بانک عامل رسانده شده است. اما تا کنون اقدام مؤثری در خصوص رفع این مشکل صورت نگرفته است.
اقدامات پیشنهادی
۱. برگزاری جلسه فوری استانی با حضور نماینده محترم مجلس و فرماندار محترم شهرستان، بهمنظور اتخاذ تصمیم عاجل در خصوص حل مشکلات قرارداد مشارکت مدنی.
۲. پیگیری مستقیم نماینده محترم مجلس با مدیران عامل بانکها در سطح ملی جهت تمدید یا جایگزینی قرارداد مشارکت مدنی.
۳. برگزاری جلسه توجیهی با حضور سازنده و متقاضیان، بهمنظور اطلاعرسانی شفاف از وضعیت فعلی پروژه، روند تأخیرات، و اقدامات آتی.
